+ 8,1 %
Průměrné navýšení kupní ceny nemovitosti.
V rámci areálu, ve kterém bydlím, dost často sleduji, co se zrovna nabízí. A ne, není to z toho důvodu, abych si psal seznam „nepohodlných sousedů“ :). Spíš mě zajímá styl prezentace a cenotvorba. A právě jeden ze sousedů se se svým prodejem bytu 3+kk trápil již přes rok. Standardní doba prodeje nemovitosti v této kategorii se na dnešním trhu v Praze pohybuje v rozmezí 1-3 měsíců.
Moje profesní deformace mi nedal spát, a tak jsme si se sousedem dali přátelskou schůzku. Smyslem bylo se pobavit o příčinách této nekonečné situace, kdy uvázl na mrtvém bodě. Shodli jsme se, že aktuální prezentace bytu u několika kanceláří působila hodně špatně.
Ve skutečnosti velmi pěkný byt byl prezentován jako vybydlená nemovitost bez jakékoliv přidané hodnoty. Cílem schůzky bylo jej spíše inspirovat, jakou prezentaci by si nemovitost zasloužila. Jako příklad jsem mu ukázal mou práci v našem areálu, kterou jsem před časem úspěšně dokončil.
Doslova se mu rozsvítili oči a začal se mě ptát na detaily k finanční stránce věci. Během 5 minut mi řekl, že chce, abych nemovitost prodával exkluzivně a abych se do toho okamžitě pustil. Upřímně, moc často se nestává, aby mě něco zaskočilo.
Nicméně tento soused má sám úspěšnou realitní společnost, která investuje do nemovitostí, a tak jsem ani nedoufal, že by se něco takového mohlo přihodit. Poté, co jsem se z počátečního šoku otřepal, jsme se domluvili na konkrétních podmínkách, předal mi klíče od bytu, popřál mi hodně štěstí a odešel. V mé hlavě byl jen údiv a věta „páni, to je teda ranař“ :).
Dohodnutá nabídková cena nemovitosti byla stanovena na 9.480.000,- Kč vč. odměny.
Předem varuji, že tento příběh bude možná trochu zamotanější, než by bylo zdrávo. Bylo nebylo, v roce 2013 jsem prodával tento byt mému dlouholetému klientovi, kdy byt po pár měsících v nabídce koupil velmi sympatický mladý pár. Když to hodně zkrátím, tak jak už to tak bývá, po následné svatbě i narození dvou potomků byl stávající byt 2+kk malý a nevyhovující. Nakonec padlo rozhodnutí koupě domu za Prahou, a tak přesně po šesti letech od koupě bytu se znovu schylovalo k jeho prodeji.
Než jsem se dostal zpět do mnou dobře známého obýváku k mým klientům a nynějším prodávajícím, tak uběhlo několik měsíců, po kterých se o prodej pokoušely různé realitní kanceláře, avšak bez úspěchu. Mám chuť nyní napsat, že jsem tam vtrhl jako superman a všechny z té hořící budovy zachránil, nicméně bylo to o poznání méně dramatické.
Majitelé si na mě vzpomněli až v momentu, kdy viděli prezentaci jiné mé nabídky v portfoliu a na první pohled zhodnotili ohromný rozdíl mezi jejich stávající prezentací v inzerci a mezi tím, jak k prezentaci nemovitosti přistupuji já.
Po krátkém telefonátu a delší osobní návštěvě jsme zhodnotili stav věci a dohodli se na podmínkách. Jelikož klienti již měli rezervovaný dům ke koupi, kde bylo nutné do dvou měsíců podepsat kupní smlouvy a splatit kupní cenu, tak nebylo příliš času nazbyt.
Dohodnutá nabídková cena nemovitosti byla stanovena na 4.640.000,- Kč vč. odměny.
Před časem mě oslovil klient, který si ode mě před dvěma lety pronajímal byt do spolubydlení v Dejvicích s tím, že by rád prodal svůj byt 2+kk v Rudné u Prahy. S přítelkyní totiž chtěli koupit větší byt právě na Praze 6 a prostředky z prodeje stávajícího bytu by jim umožnily vzít si daleko nižší hypotéku za výhodnějších podmínek. Na první pohled snadné zadání bez časového omezení a pouze s jednou prioritou – dosažení nejvyšší možné ceny.
Říkal jsem si, že tak pohodový případ jsem tu hodně dlouho neměl. Moje první nadšení ze snadného zadání vystřídala lehčí studená sprcha, kdy po první prohlídce bytu bylo evidentní, že na něj od kolaudace prakticky nikdo nesáhnul.
Novostavba nízkopodlažního bytového domu byla postavena v roce 2005 a i když společné prostory byly a stále jsou v udržovaném stavu, tak byt samotný trpěl výrazným opotřebením. Zejména v podobě všech dveří do jednotlivých místností a rovněž přes 15 let staré kuchyňské lince.
Ponechat to v tomto stavu by pro majitele znamenalo značnou finanční ztrátu v daleko nižší prodejní ceně. Pochopitelně bez menší investice by to nešlo a zkrátka ani mě jako profesně deformovanému člověku by to zkrátka nedalo si s tím nedat trochu práce.
Rázem ze snadné záležitosti se stalo téměř vzrušující dobrodružství plné nástrah. Pravda, trochu přeháním. Nicméně ten, kdo v poslední době něco rekonstruoval ví, jak zdánlivě jednoduchá věc může být pro některé řemeslníky doslova raketovou vědou. Sehnat super lidi, kteří mají hlavně čas i odpovídající kvalitu provedení práce, je v dnešní době téměř nadlidský úkol.
Po krátkém telefonátu a osobní návštěvě bytu jsme zhodnotili stav věci a dohodli se na podmínkách. Rovněž jsme se shodli na technické úpravě nemovitosti, financování úprav i budgetu, který bylo potřeba dodržet.
Dohodnutá nabídková cena nemovitosti byla stanovena na 4.110.000,- Kč vč. odměny.
Tenhle příběh se začal psát dva roky na zpět, kdy se dům nejprve pronajímal rodině z místní mezinárodní školy a poté co nájem skončil, se rozhodlo o jeho prodeji. Možná si říkáte, proč někdo prodával něco tak unikátního a navíc s tak velkým vinným sklepem, který by mohl závidět kde jaký francouzský znalec vína.
Bývalá majitelka je sice původem Češka, avšak její duše patří do světa. Navíc za ta léta, co ji znám, mi přijde, že jejím největším koníčkem je nejspíš pravidelné stěhování z místa na místo a nejlépe stěhování dvou domácností ze dvou různých kontinentů do úplně jiné země. Takže zcela upřímně, starat se na dálku o starší dům a mít z něj stabilní pasivní příjem není úplně slučitelná věc s běžným životem.
Nakonec jsme vymysleli model, který by ji zajistil nejen stabilnější měsíční výnos, ale i možnost mít se kam vrátit pokud se náhodou stalo, že její pomyslný špendlík na mapě by se opět zapíchnul v Česku. Genialita řešení spočívala v prodeji stávajícího domu a následné koupi tří menších bytů v Praze, za účelem dlouhodobého pronájmu. Tím by se nejen rozložilo riziko při opuštění nemovitosti nájemcem, ale zároveň by se vyřešilo i případné stěhování klientky zpět do Prahy.
Každopádně před tím, než jsme vůbec mohli dát nemovitost na trh, bylo potřeba jí uvést zpět do stavu odpovídající její zašlé kráse. Nájemníci byli velmi příjemní lidé, nicméně nemovitost jim neříkala pane a již tak nedokonalý stav domu se po roce užívání o několik řádu zhoršil.
Dospěli jsme tedy k závěru, že bude nutné do technického stavu zainvestovat nemalé peníze. Bez toho bychom nebyli schopni dosáhnout potřebného výsledku, ze kterého by bylo reálné pořídit další tři nemovitosti, aniž bychom museli jít dál od vnitřního okruhu centra města.
Aby toho nebylo málo, tak dům byl špatně zakreslený v katastrální mapě a měl duplicitu vlastnického podílu na přístupové komunikaci. Tato vada vznikla v důsledku rozšiřování původního domu, kdy následně po kolaudaci majitelka zapomněla informovat katastr nemovitostí o změně zastavěné plochy.
Pokud bychom tuto vadu neodstranili, tak by žádná banka nemohla vzít dům do zástavy a tím pádem by neposkytla kupujícím hypoteční úvěr. Což by značně limitovalo možnosti cílové skupiny pro kterou byla nemovitost vhodná.
Dohodnutá nabídková cena nemovitosti byla stanovena na 15.410.000,- Kč vč. odměny.
Pracuji na tom… TEXT BUDE DOPLNĚN CO NEVIDĚT ;-)!
Pracuji na tom… TEXT BUDE DOPLNĚN CO NEVIDĚT ;-)!
Pracuji na tom… TEXT BUDE DOPLNĚN CO NEVIDĚT ;-)!
Pracuji na tom… TEXT BUDE DOPLNĚN CO NEVIDĚT ;-)!
Pracuji na tom… TEXT BUDE DOPLNĚN CO NEVIDĚT ;-)!
Pracuji na tom… TEXT BUDE DOPLNĚN CO NEVIDĚT ;-)!
Pracuji na tom… TEXT BUDE DOPLNĚN CO NEVIDĚT ;-)!
Pracuji na tom… TEXT BUDE DOPLNĚN CO NEVIDĚT ;-)!
Pracuji na tom… TEXT BUDE DOPLNĚN CO NEVIDĚT ;-)!
Pracuji na tom… TEXT BUDE DOPLNĚN CO NEVIDĚT ;-)!
Jsem diskrétní s nikým Vaše informace nesdílím.
1. V tomto dokumentu jsou obsaženy informace týkající se ochrany osobních údajů poskytnutých návštěvníky webových stránek www.martinkrupka.cz, našimi klienty a zájemci o naše služby a produkty.
2. Účelem tohoto dokumentu je seznámit vás (subjekty údajů) s vašimi právy a poskytnout srozumitelné informace o tom, jak bude s osobními údaji nakládáno.
3. Vážíme si vaší důvěry, se kterou nám své osobní údaje poskytujete, a proto postupujeme při zpracování osobních údajů nejen podle zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, ale nakládání s osobními údaji přizpůsobuji i Nařízení (EU) 2016/679, tj. obecnému nařízení o ochraně osobních údajů, které vstoupí v účinnost 25. 5. 2018 a je všeobecně známé pod zkratkou GDPR.
4. Jen pro úplnost uvádíme, že předpokládáme, že veškeré údaje, které mi sami poskytnete, jsou údaji pravdivými a aktuálními a že v případě, kdy dojde v tomto směru ke změně, budete nás o ní bez zbytečného prodlení informovat, abychom i my mohli zjednat nápravu.
Fyzická osoba Martin Křupka, IČ: 87114828, se sídlem: Břustkova 584/33, Ostrava, 700 30 (dále jen „Správce“).
kontaktní e-mail: jsem@martinkrupka.cz, kontaktní telefon: +420 739 406 652, webové stránky: www.martinkrupka.cz.
Zpracováváme údaje, které nám sami poskytnete. V konkrétních případech může jít zejména o poskytnutí údajů vyplněním některého z formulářů na webových stránkách, uvedením údajů do zřízeného uživatelského účtu na našem webu, poskytnutí údajů při přípravě smluv a souvisejících dokumentů a v souvislosti s realizací smluv (tj. zejména v souvislosti se zprostředkováním nákupu nebo prodeje nebo pronájmu či podnájmu nemovitých věcí), při osobním kontaktu (včetně údajů předených při prohlídkách nemovitostí), telefonicky, písemně, mailem nebo jinými komunikačními prostředky (sms zprávy, zprávy v aplikacích typu skype, FB messenger). Zpracováváme i údaje, které sami zveřejníte na internetu a zejména na sociálních sítích (např. Facebook, Instagram, Linkedin). Pokud pro zpracování některých osobních údajů pro konkrétní účely zpracování musíme mít váš souhlas, pak takové údaje k danému účelu zpracováváme jen s vaším souhlasem.
Jméno, příjmení, titul, adresa, datum narození, věk, rodné číslo, IČ, DIČ, telefonní číslo, e-mail, informace o objednaných službách, informace o tom, jaké služby jsme vám poskytli, váš rodinný stav, pohlaví, fotografie, na které jste zobrazeni, údaje o nemovitých věcech, jejichž prodej či pronájem vám zprostředkováváme (ve spojení s dalšími údaji).
Abychom s vámi mohli uzavřít smlouvu a dodat vám vámi objednané služby a vést i s tím související komunikaci s vámi, zpracováváme tyto běžné osobní údaje: Jméno, příjmení, titul, adresa, datum narození, věk, rodné číslo, IČ, DIČ, telefonní číslo, e-mail, číslo bankovního účtu.
Právním titulem (oprávněním) pro zpracovávání těchto údajů je přímo plnění smluvních povinností ze smlouvy uzavřené mezi námi. Takovou povinností může být například příprava kupní smlouvy na zprostředkovávanou nemovitost. Přitom nemusí jít vyloženě o smlouvu uzavřenou v klasické tištěné podobě, vlastnoručně podepsané. Může jít např. i o smlouvu uzavřenou ústně, po telefonu nebo vyplněním a odesláním objednávkového formuláře na webových stránkách a naším potvrzením takové objednávky.
K tomuto účelu osobní údaje zpracováváme po dobu trvání smluvního vztahu mezi námi. Po skončení smluvního vztahu jsou pak některé údaje uchovávány pro účely plnění právních povinností nebo pro účely oprávněného zájmu, jak se dočtete v následujících částech tohoto dokumentu.
Abychom dostáli povinnostem vyplývajícím z platných právních předpisů, zejména v oblasti účetnictví a daňového práva a povinností vyplývajících ze zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřením proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu („AML zákon“), zpracováváme tyto údaje:
Doba, po kterou jsou údaje zpracovávány, je stanovena přímo příslušnými právními předpisy, které nám povinnost jejich zpracování ukládají.
Oprávněný zájem může pokrývat celou řadu situací. Proto vás informujeme o oprávněných zájmech, pro které osobní údaje zpracováváme:
Pokud nám udělíte svůj souhlas, budeme zpracovávat vaše osobní údaje k zasílání nabídky našich realitních služeb. Váš souhlas budeme k tomuto zpracování potřebovat v případě, že nejste našim klientem. Před tím, než nám váš souhlas udělíte, budeme vás informovat o tom, jakých údajů a k jakému konkrétnímu účelu zpracování se bude souhlas vztahovat. Svůj souhlas můžete kdykoli odvolat. Pokud ovšem některé vaše osobní údaje zpracováváme i na základě jiného právního titulu (viz pod písmeny A až C výše), budu pro tyto účely osobní údaje zpracovávat i po odvolání vašeho souhlasu, protože k takovým konkrétním účelům souhlas nutný není.
Vaše osobní údaje budeme jako správce zpracovávat my jako správce. Vaše osobní údaje můžeme za výše uvedenými účely předat našim subdodavatelům, aby pro nás provedli jejich zpracování. Osobní údaje mohou být předány:
Vaše osobní údaje nebudou přenášeny do třetí země.
Jde o právo na potvrzení, zda zpracovávám vaše osobní údaje a pokud ano, pak na přístup k těmto údajům a informacím o jejich zpracování.
Jde o právo na to, abychom bez zbytečného odkladu opravili nepřesné osobní údaje, které se ho týkají. S přihlédnutím k účelům zpracování máte právo na doplnění neúplných osobních údajů, a to i poskytnutím dodatečného prohlášení.
V případech stanovených zákonem nebo GDPR máte právo požadovat, abychom bez zbytečného odkladu vymazali vaše osobní údaje (v GDPR jsou důvody uvedené v čl. 17, včetně uvedení výjimek, kdy se výmaz neprovede).
V případech stanovených v čl. 18 GDPR máte právo požadovat, abychom omezili zpracování vašich osobních údajů.
Za podmínek stanovených v čl. 20 GDPR máte právo získat své osobní údaje a předat je jinému správci. Je-li to technicky proveditelné, máte právo požadovat přímo předání jinému správci.
V případech, kdy osobní údaje zpracováváme pro účely oprávněných zájmů, máte právo vznést námitku proti takovému zpracování a pak nadále nebudeme údaje zpracovávat, pokud náš oprávněný zájem nebude převažovat nad vašimi zájmy nebo právy a svobodami. Pokud je oprávněným zájmem přímý marketing, pak má vznesení námitky vždy za následek ukončení dalšího zpracování pro účely přímého marketingu.
Pokud se domníváte, že dochází k porušování vašich práv v oblasti ochrany osobních údajů, máte právo podat stížnost k Úřadu na ochranu osobních údajů. Bližší informace o úřadu i ochraně osobních údajů naleznete přímo na stránkách úřadu www.uoou.cz.
V případě, že budete potřebovat kteroukoliv část textu vysvětlit, poradit anebo projednat další zpracování Vašich osobních údajů, můžete se na nás kdykoliv obrátit na e-mailové adrese jsem@martinkrupka.cz.
