Jak se tedy vyhnout starostem i komentáři našich drahých poloviček se slovy „já ti to říkala“? Dobrou zprávou je, že relativně snadno si lze zajistit klid nejen v duši, ale i ve společné domácnosti. Špatná zpráva je, že to za Vás nikdo neudělá a tak níže uvádím podrobný přehled kladů i záporů každé možnosti, z kterých lze dnes na pomyslném trhu úschov vybírat.
Jdeme na to…
a) PLATBA NA ÚČET STRANY PRODÁVAJÍCÍ (bez úschovy)
Charakteristika jednou větou… Největší hazard, který lze při prodeji nemovitosti učinit.
A to i v případě, že se jedná o transakci v rodině, či mezi dobrými známými. Osobně jsem zastánce pravidla „pořádek dělá přátele“ u něhož je klíčové jej převést od slov k činům. Tato forma úschovy prakticky nemá žádné záruky, protože i když se domluvíte, kdy uhradí kupující dohodnutou cenu (před nebo po převodu vlastnického práva), tak už Vám nikdo nezaručí, že každá ze stran opravdu odejde s tím, s čím původně předpokládala.
Problém pak může nastat hned v několika případech. Kupříkladu jeden z účastníků se v průběhu transakce ocitne v exekuci či insolvenci, kdy výsledkem může být, že ani jedna ze stran nemá peníze nebo nemovitost. Pokud by jeden z nich nenadále zemřel před podáním návrhu na vklad vlastnického práva do katastru, pak vše podléhá dědickému řízení a proces převodu je zastaven do doby vyřešení dědictví (záležitost v průměru na půl roku i déle).
Můj závěr… Striktně nedoporučuji.
Shrnutí
+ nestojí ani korun, je zdarma
– riziko ztráty peněz nebo nemovitosti
– žádná ochrana před exekucí i insolvencí
– v případě smrti jednoho z účastníků podléhají peníze i nemovitost dědictví
– špatně vymahatelná dohoda na základě dobrého slova
b) ÚSCHOVA U REALITNÍ KANCELÁŘE
Charakteristika jednou větou… Druhý největší hazard, který lze při prodeji nemovitosti učinit.
V drtivé většině případů se vždy jedná o běžný či oddělený účet firmy (sro-čka nebo akciové společnosti), na který daná realitní kancelář ukládá kupní ceny v době převodu vlastnického práva k jednotlivým nemovitostem. Jednatel nebo účetní jsou pak často jedinou osobou, která s tímto účtem může nakládat. Konečné rozhodnutí zda takto uschované peníze daná kancelář opravdu vyplatí, vždy záleží jen na dobrých morálních zásadách všech kompetentních osob (včetně majitele) a kreditu společnosti nevyjímaje. Pochopitelně bez ohledu na to, zda má klient uzavřenou smlouvu s realitní kanceláří o úschově finančních prostředku nebo ne.
V případě, že by došlo ke zpronevěře finančních prostředků, tak nezbývá klientovi nic než vše vymáhat soudní cestou skrze naše slavné soudy. Bohužel bez záruky, že své peníze či alespoň nějakou jejich část ještě někdy uvidí.
Můj závěr… Jednoznačně nedoporučuji.
Shrnutí
+ nestojí ani korun, je zdarma – riziko ztráty peněz nebo nemovitosti – žádná ochrana před exekucí i insolvencí – v případě smrti jednoho z účastníků podléhají peníze i nemovitost dědictví – špatně vymahatelná dohoda na základě dobrého slova
+ většinou nestojí ani korun, je zdarma + velká variabilita znění smluv i flexibilita schovatele
– riziko ztráty peněz nebo nemovitosti
– žádná ochrana před exekucí i insolvencí
– v případě smrti majitele společnosti podléhají peníze dědictví
– ručení do výše základní kapitálu společnosti a v krajním případě majetku jednatele
– riziko zpronevěry ze strany nepoctivého schovatele
c) ADVOKÁTNÍ ÚSCHOVA
Charakteristika jednou větou… Nejběžnější typ úschovy v České kotlině.
Díky významné profesní regulaci musí být každý advokát členem České advokátní komory, která v případě prokazatelného pochybení, může advokátovi odebrat licenci, a tím pádem pozastavit jeho výkon činnosti. Prakticky se to rovná zákazu vykonávání advokátní praxe, kdy již nemůže v tomto odvětví nadále působit.
I přesto se z nepochopitelných důvodů najdou jedinci, kteří jsou schopni zpronevěřit nemalé částky, které jim byly do těchto úschov svěřeny. Za posledních deset let se to stalo dvakrát, díky čemuž Česká advokátní komora zavedla od 1.1.2013 povinou registraci všech úschovných účtů a jejich zůstatku v elektronické knize úschov a pravidlo, že na jednom úschovném účtu může být současně uschovaná pouze jedna kupní cena konkrétního případu.
V případě, že by se s příslušným advokátem v průběhu transakce něco stalo, například zdravotní komplikace či úmrtí, stanoví Česká advokátní komora do jednoho měsíce zástupce, který vyplatí veškeré finanční prostředky dle sjednaných podmínek v jednotlivých smlouvách o úschově.
Dobrou zprávou taktéž je, že advokát je pojištěn proti profesní chybě a odpovědnosti za škodu, což umožnuje klidnější spánek pro případ lidské chyby (většinou do limitu 7 mil. Kč na jeden úschovný účet). Avšak pochopitelně toto pojištění se nevztahuje na zpronevěru.
Můj závěr… Nutná obezřetnost, jakému advokátovi peníze svěřujete a hlavně zda mu důvěřujete.
Shrnutí
+ profesní regulace advokátů a dohled České advokátní komory
+ úschova je chráněna zákonem před exekucí i insolvencí
+ při smrti advokáta peníze nepodléhají dědictví
+ velká variabilita znění smluv i flexibilita schovatele
+ zastupitelnost v případě zdravotních komplikací či úmrtí advokáta
+ profesní pojištění proti chybě a odpovědnosti za škodu
+ možnost vyjednat příznivou cenu
– riziko zpronevěry ze strany nepoctivého schovatele
d) NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA
Charakteristika jednou větou… Za významně více peněz téměř identická advokátní úschova.
Ve své podstatě se nijak zvláště neliší od advokátní, nicméně je nutné zmínit, že notářů je omezený počet, který se nezvyšuje a jediná možnost, jak se mezi tuto elitu dostat je, že se uvolní místo po jiném zesnulém notáři. Stinnou stránkou je, že tyto služby jsou nesmírně drahé a to do jisté míry zaručuje, že by notář teoreticky neměl mít na potřebu zpronevěry úschovy ani pomyšlení, jelikož by tak přišel o velmi, velmi lukrativní živnost, která se často pohybuje ve statisícových příjmech měsíčně.
Největší zárukou morálního kreditu notářů je prozatím fakt, že v České republice neexistuje případ zpronevěry finančních prostředků z notářské úschovy. Cena za tuto službu se pak pohybuje dle notářského tarifu, který začíná na odměně od 1,2% ze 100.000,- Kč a končí na 0,1% z 30 mil. Kč. Malý přiklad pro představu. Pokud byste chtěli zřídit úschovu kupní ceny ve výši 3 mil. Kč, pak notáři zaplatíte 9.600,- Kč.
Můj závěr… Nutná obezřetnost, jakému notáři peníze svěřujete a hlavně zda mu důvěřujete.
Shrnutí
+ profesní regulace advokátů a dohled České advokátní komory
+ úschova je chráněna zákonem před exekucí i insolvencí
+ při smrti advokáta peníze nepodléhají dědictví
+ velká variabilita znění smluv i flexibilita schovatele
+ zastupitelnost v případě zdravotních komplikací či úmrtí advokáta
+ profesní pojištění proti chybě a odpovědnosti za škodu
+ možnost vyjednat příznivou cenu
– riziko zpronevěry ze strany nepoctivého schovatele
e) BANKOVNÍ ÚSCHOVA (nebo-li „vázaný či jistotní účet“)
Charakteristika jednou větou… Nejméně častá avšak nejspolehlivější forma úschovy peněz!
Kupní cena je v tomto případě uschovaná u finančního ústavu s platnou bankovní licencí a je velmi nepravděpodobné až téměř nemožné, aby došlo k jakémukoliv prodlení či nevyplacení finančních prostředků. Ze zákona musí být taktéž všechny vklady v bance pojištěny, a to do výše 100.000,- EUR na jednoho vkladatele.
Je nutné zmínit, že tyto typy úschov dělají jen některé banky působící v ČR a jejich cena se často pohybuje mezi cenou advokátní a notářské úschovy. Nejčastěji pak v rozmezí od 5.000,- Kč do 20.000,- Kč za jeden úschovný účet.
Můj závěr… Nejbezpečnější varianta úschovy, ovšem nejméně flexibilní a časově nejnáročnější!
Shrnutí
+ bankovní dohled České národní banky
+ velký kapitál a zákonné limitní pojištění vkladu
+ vysoké riziko v podobě ztráty reputace banky při nevyplacení
+ úschova je chráněna zákonem před exekucí i insolvencí
+ zastupitelnost konkrétního správce/ zaměstnance banky
– menší variabilita znění smluv i flexibilita schovatele
– vyšší cena oproti advokátní úschově
– riziko krachu/ bankrotu
Toť vše. Proto je důležité mít na paměti v prvé řadě svůj klidný spánek a nepodceňovat závažnost tohoto rozhodnutí. Vždy je možné si za nadstandard připlatit, pokud některá z Vámi preferovaných možností není součástí servisu dané realitní kanceláře. Z mé dlouholeté zkušenosti se v konečném důsledku strany vždy dohodnout na optimálním řešení, jelikož je to v nejlepším zájmu všech zúčastněných.
V případě dotazů jsem k dispozici.
Martin
Jsem diskrétní s nikým Vaše informace nesdílím.
1. V tomto dokumentu jsou obsaženy informace týkající se ochrany osobních údajů poskytnutých návštěvníky webových stránek www.martinkrupka.cz, našimi klienty a zájemci o naše služby a produkty.
2. Účelem tohoto dokumentu je seznámit vás (subjekty údajů) s vašimi právy a poskytnout srozumitelné informace o tom, jak bude s osobními údaji nakládáno.
3. Vážíme si vaší důvěry, se kterou nám své osobní údaje poskytujete, a proto postupujeme při zpracování osobních údajů nejen podle zákona č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, ale nakládání s osobními údaji přizpůsobuji i Nařízení (EU) 2016/679, tj. obecnému nařízení o ochraně osobních údajů, které vstoupí v účinnost 25. 5. 2018 a je všeobecně známé pod zkratkou GDPR.
4. Jen pro úplnost uvádíme, že předpokládáme, že veškeré údaje, které mi sami poskytnete, jsou údaji pravdivými a aktuálními a že v případě, kdy dojde v tomto směru ke změně, budete nás o ní bez zbytečného prodlení informovat, abychom i my mohli zjednat nápravu.
Fyzická osoba Martin Křupka, IČ: 87114828, se sídlem: Břustkova 584/33, Ostrava, 700 30 (dále jen „Správce“).
kontaktní e-mail: jsem@martinkrupka.cz, kontaktní telefon: +420 739 406 652, webové stránky: www.martinkrupka.cz.
Zpracováváme údaje, které nám sami poskytnete. V konkrétních případech může jít zejména o poskytnutí údajů vyplněním některého z formulářů na webových stránkách, uvedením údajů do zřízeného uživatelského účtu na našem webu, poskytnutí údajů při přípravě smluv a souvisejících dokumentů a v souvislosti s realizací smluv (tj. zejména v souvislosti se zprostředkováním nákupu nebo prodeje nebo pronájmu či podnájmu nemovitých věcí), při osobním kontaktu (včetně údajů předených při prohlídkách nemovitostí), telefonicky, písemně, mailem nebo jinými komunikačními prostředky (sms zprávy, zprávy v aplikacích typu skype, FB messenger). Zpracováváme i údaje, které sami zveřejníte na internetu a zejména na sociálních sítích (např. Facebook, Instagram, Linkedin). Pokud pro zpracování některých osobních údajů pro konkrétní účely zpracování musíme mít váš souhlas, pak takové údaje k danému účelu zpracováváme jen s vaším souhlasem.
Jméno, příjmení, titul, adresa, datum narození, věk, rodné číslo, IČ, DIČ, telefonní číslo, e-mail, informace o objednaných službách, informace o tom, jaké služby jsme vám poskytli, váš rodinný stav, pohlaví, fotografie, na které jste zobrazeni, údaje o nemovitých věcech, jejichž prodej či pronájem vám zprostředkováváme (ve spojení s dalšími údaji).
Abychom s vámi mohli uzavřít smlouvu a dodat vám vámi objednané služby a vést i s tím související komunikaci s vámi, zpracováváme tyto běžné osobní údaje: Jméno, příjmení, titul, adresa, datum narození, věk, rodné číslo, IČ, DIČ, telefonní číslo, e-mail, číslo bankovního účtu.
Právním titulem (oprávněním) pro zpracovávání těchto údajů je přímo plnění smluvních povinností ze smlouvy uzavřené mezi námi. Takovou povinností může být například příprava kupní smlouvy na zprostředkovávanou nemovitost. Přitom nemusí jít vyloženě o smlouvu uzavřenou v klasické tištěné podobě, vlastnoručně podepsané. Může jít např. i o smlouvu uzavřenou ústně, po telefonu nebo vyplněním a odesláním objednávkového formuláře na webových stránkách a naším potvrzením takové objednávky.
K tomuto účelu osobní údaje zpracováváme po dobu trvání smluvního vztahu mezi námi. Po skončení smluvního vztahu jsou pak některé údaje uchovávány pro účely plnění právních povinností nebo pro účely oprávněného zájmu, jak se dočtete v následujících částech tohoto dokumentu.
Abychom dostáli povinnostem vyplývajícím z platných právních předpisů, zejména v oblasti účetnictví a daňového práva a povinností vyplývajících ze zákona č. 253/2008 Sb., o některých opatřením proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu („AML zákon“), zpracováváme tyto údaje:
Doba, po kterou jsou údaje zpracovávány, je stanovena přímo příslušnými právními předpisy, které nám povinnost jejich zpracování ukládají.
Oprávněný zájem může pokrývat celou řadu situací. Proto vás informujeme o oprávněných zájmech, pro které osobní údaje zpracováváme:
Pokud nám udělíte svůj souhlas, budeme zpracovávat vaše osobní údaje k zasílání nabídky našich realitních služeb. Váš souhlas budeme k tomuto zpracování potřebovat v případě, že nejste našim klientem. Před tím, než nám váš souhlas udělíte, budeme vás informovat o tom, jakých údajů a k jakému konkrétnímu účelu zpracování se bude souhlas vztahovat. Svůj souhlas můžete kdykoli odvolat. Pokud ovšem některé vaše osobní údaje zpracováváme i na základě jiného právního titulu (viz pod písmeny A až C výše), budu pro tyto účely osobní údaje zpracovávat i po odvolání vašeho souhlasu, protože k takovým konkrétním účelům souhlas nutný není.
Vaše osobní údaje budeme jako správce zpracovávat my jako správce. Vaše osobní údaje můžeme za výše uvedenými účely předat našim subdodavatelům, aby pro nás provedli jejich zpracování. Osobní údaje mohou být předány:
Vaše osobní údaje nebudou přenášeny do třetí země.
Jde o právo na potvrzení, zda zpracovávám vaše osobní údaje a pokud ano, pak na přístup k těmto údajům a informacím o jejich zpracování.
Jde o právo na to, abychom bez zbytečného odkladu opravili nepřesné osobní údaje, které se ho týkají. S přihlédnutím k účelům zpracování máte právo na doplnění neúplných osobních údajů, a to i poskytnutím dodatečného prohlášení.
V případech stanovených zákonem nebo GDPR máte právo požadovat, abychom bez zbytečného odkladu vymazali vaše osobní údaje (v GDPR jsou důvody uvedené v čl. 17, včetně uvedení výjimek, kdy se výmaz neprovede).
V případech stanovených v čl. 18 GDPR máte právo požadovat, abychom omezili zpracování vašich osobních údajů.
Za podmínek stanovených v čl. 20 GDPR máte právo získat své osobní údaje a předat je jinému správci. Je-li to technicky proveditelné, máte právo požadovat přímo předání jinému správci.
V případech, kdy osobní údaje zpracováváme pro účely oprávněných zájmů, máte právo vznést námitku proti takovému zpracování a pak nadále nebudeme údaje zpracovávat, pokud náš oprávněný zájem nebude převažovat nad vašimi zájmy nebo právy a svobodami. Pokud je oprávněným zájmem přímý marketing, pak má vznesení námitky vždy za následek ukončení dalšího zpracování pro účely přímého marketingu.
Pokud se domníváte, že dochází k porušování vašich práv v oblasti ochrany osobních údajů, máte právo podat stížnost k Úřadu na ochranu osobních údajů. Bližší informace o úřadu i ochraně osobních údajů naleznete přímo na stránkách úřadu www.uoou.cz.
V případě, že budete potřebovat kteroukoliv část textu vysvětlit, poradit anebo projednat další zpracování Vašich osobních údajů, můžete se na nás kdykoliv obrátit na e-mailové adrese jsem@martinkrupka.cz.